首发2023-08-07 18:01

文图/梅超人

桂林一小区业委会通过微信统计助手小程序投票，并按业主大会的决议，在桂林市公共资源交易中心的官网上公开招标，聘请了一家新的物业公司，双方签订了合同后，他们满以为新物业可以按约定的时间“拎包”入驻了。

岂料，“前物业”却拒绝“挪窝”，将新物业阻拦在外。新物业在桂林市临桂区社会事务管理中心协调会上求助，却被该中心领导一句话浇灭：“这个（投票）过程我们政府没参与，谁中标都不合法！”随后，她更是语出惊人：“你还是在我的地盘范围之内，然后你们就可以不听我的话了？”

“使用微信统计助手小程序选聘新物业的投票前，我们业委会核实过业主的房产证、身份证等信息，以确保投票为业主的真实意愿。召开业主大会前，我们对投票方式，还专门请示过有关部门，也得到回复和指导，为何过后却变得不合法了？”近日，小区业委会在提到此事时，也是一脸懵逼。

01

公开招来新“保姆”

旧的到点不“挪窝”

凤凰园小区位于桂林市临桂区西城北路。该小区属于高档别墅型小区，共有338栋，住户近千人。

小区入住后，先后更换了2家物业公司，至业委会成立前，前物业为桂林中奥恒信物业服务有限公司（简称中奥恒信物业）。

2022年1月，小区业委会正式成立，并在临桂镇政府备了案。同年8月，业委会召开会议，监委会列席参加。经投票表决，确定召开第二次业主大会，确定了从业主意见中，收集选聘物业的方式等议题进行业主大会表决。

由于业主们平时多忙于工作，很难凑齐人数回来投票，业委会决定采用当面投票及微信统计助手小程序的方式投票（简称微信小程序），遂向三元社区咨询，社区工作人员通过微信作了回复，并作出指导性的意见。其中，表决议题中有2个选项，一是公开招标选聘物业，二是续聘原物业。经大会投票表决，超过2/3的业主同意采用公开招标的方式选聘物业，并在公示15天后形成决议。

经过公开招标，共有7家物业公司参与投标。最后以桂林时代物业服务有限公司（简称时代物业）为第一中标人。而小区前期物业即中奥恒信物业，也以广东中奥物业公司的身份，参与了投标，最后排名第三而出局。

2023年1月5日，桂林公共资源交易中心网对外发布公告，确认中标方为时代物业，并给该物业送达了中标通知书。随后，时代物业与凤凰园小区业委会签订了合同。双方约定，时代物业于2023年2月1日进场。出于慎重，业委会把上述情况，同步送达前物业和相关部门。

左：时代物业与业委会签订合同；右上：时代物业的中标通知书；右下：当地官网公布时代物业中标的信息

可到了约定撤场那天，中奥恒信物业却迟迟不肯“挪窝”，理由是给他们撤离的时间太短。经有关部门协调，业委会同意把撤场时间，再延长20天，即从2月1日起，延至2月21日。

据了解，按《广西物业管理条例》的相关规定，中奥恒信物业进驻小区时，与开发商签订的前期物业服务合同，在小区业委会成立后，该合同应自动终止，并20天内自行撤场，同时向业委会移交小区资料。为此，业委会先后连续多次以书面的形式，发函给中奥恒信物业，要求对方按时撤场，但均遭拒绝。而中奥恒信物业与开发商签订的前期物业合同中也有约定，其撤场时限为业委会成立之日起或接到小区业委会解聘通知后20天内。

显然，中奥恒信物业以撤场移交时间不够的理由，是不成立的。

左图：开发商与前期物业签合同对撤场有明确的约定 右图：业委会书面发函要求前物业撤场

2023年2月20日，时代物业在业委会的通知下办理进场仪式，业委会与中奥恒信物业办理移交手续，均遭到中奥恒信物业的强力阻拦。无奈，时代物业的工作人员只好在小区门口，对小区的业主开展服务。

02

疑有人存心捣乱

新旧物业动了粗

在这节骨眼上，业主吴某将业委会诉至法院，理由是使用微信统计小程序投票的做法“不合法”，并罗列了各种各样的理由。业委会积极应诉，法院开庭后等待判决期间，吴某的代理人一直不出示房产证证明原告身份，后来不知出于何故吴某于3月21日撤诉。之后，吴某又把临桂镇政府告上了法庭，并将业委会列为第三人，依然要求撤销第二次业主大会形成的决议。

2023年7月19日，临桂区法院开庭审理后，一审作出责令被告桂林市临桂区临桂镇人民政府，对原告吴某提出的申请进行调查核实，并于判决生效之日起30日内，重新作出书面答复，同时驳回原告吴某的其余诉讼请求的判决。

业委会认为，依据《中华人民共和国民法典》第278条规定，业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘或者解聘物业服务企业或者其他管理人。

吴某同是小区业主，且10多年从未入住过小区，怎么搞起窝里斗？业委会认为，即便是业主之间、业主和业委会之间有矛盾或纠纷，也不是前期物业拒绝撤场的理由。于是，业委会以中奥恒信物业未按时撤场为由，将其诉至临桂区人民法院，案件开庭后尚未判决。

与此同时，时代物业向临桂区社会事务管理中心（简称临桂区事务中心）提出接管凤凰园小区物业，寻求政府的支持。该中心的相关人士称，必须要到三元社区盖章后，方能进场。一番兜兜转转后，临桂区住建局称，物业进场，是不需要到三元社区盖章的，只需在该局登记备案后，即可进场。随后，时代物业便按照该局的备案要求提供了备案材料作了备案登记。

4月28日，业委会再次给中奥恒信物业发函，同意给对方撤场时间再延长20天（从即日起至5月18日），要求对方做好小区资料移交准备。业委会也以文件的方式，抄送给临桂区相关职能管理部门。

“5月18日，时代物业的服务人员准备进场时，再次遭到中奥恒信物业人员的阻挠，对方还强行把小区道闸、人行通道门禁断电，双方为此发生推搡。”时代物业相关负责人说，尽管交接前业委会与他们沟通好，为提升车辆进出管理，他们进场时要更换小区的旧道闸。可在更换道闸时，遭到了中奥恒信物业的阻拦，双方再次发生推搡，结果时代物业在履行交接工作时5人被拘留5-7天，警方的理由是损坏公共设备和涉嫌打人。

图为事发现场

随后，中奥恒信物业便以时代物业破坏小区道闸、门禁为由，将后者诉至法院。

“这个入口道闸，其所有权属于凤凰园小区全体业主，且凤凰园小区与中奥恒信物业的合同早已中止，我们与业委会签了合同并已生效。即使要告我们，也应由业委会来告，跟他中奥恒信物业没有任何关系。”前述时代物业负责人说。

03

业委会称

投票前向相关部门报批过

中奥恒信物业为什么不受欢迎？其实业委会并非没给过机会。

业委会自成立之初，曾多次跟中奥恒信物业的人协商，要求对方按业委会提出的标准，如增加人员配置、加强对小区的安保巡逻、梳理小区无序停车、清除小区安全隐患等等。但中奥恒信物业的服务实在难尽人意，如小区绿化大面积枯死，保洁员被发现在业主的空房内倾倒垃圾，进出通道阻塞、排水井无盖等，甚至发生物业人员跟业主动粗，都加深了业主们对该物业的不良印象。于是，在召开业主大会表决物业的选聘方式时，大部分业主选择公开招标物业公司，而非选择直接续聘原物业公司。

业委会认为，中奥恒信物业虽未直接参与招投标，但他们以广东中奥物业公司的名义参与了投标，其投标代表人为中奥恒信物业在凤凰城的负责人杨经理。经向相关职能管理部门咨询，中奥恒信物业参与了投标，就视同其已接受到原前期合同终止的通知，其对整个流程和结果十分清楚。可现在，时代物业中标了，中奥恒信物业却不肯撤场，继续赖在小区提供服务，这似乎有强买强卖之嫌，输理又输人。

“业主是小区的主人，对招聘哪个“保姆”（物业公司），应由我们全体业主说了算，业委会执行业主大会的决议。更何况，按《广西物业管理条例》的规定，业委会成立后，中奥恒信物业的合同就应该终止并解除。至于今后小区是自治、续聘或者选择其他物业，应该由全体业主自己决定。”业委会一名相关负责人说。

“召开第二次业主代表大会前，我们就采取什么方式进行投票一事，曾专门去找过桂林市住建局，对方称没有电子投票系统，去问临桂区住建局，也称没有这样的系统。业委会对于投票方式，大会表决议题等，以文件方式上报至三元社区和临桂区社会事务管理中心，请求给予指导，他们都微信回复，同意走下一步了，等我们招完新物业后，他们却来事了。”业委会该相关负责人说。

业委会强调，在召开第一次业主大会时，他们就对业主资料进行严格审核，并通过留存的房产证、身份证等证件信息进行反复核实，以确保该投票来自业主的真实意愿，包括之后召开的2次业主大会，均有超过2/3以上人数的业主参加，符合法定人数，整个流程，均向主管部门请示汇报过，并按要求进行了公示。

业委会相关负责人说，倒是中奥恒信物业，明知他们跟小区的服务合同早已中止，却依然赖着不走。而相关职能部门的领导，却对此“视而不见”，非要把前期物业应按期撤场的问题，与个别业主起诉业委会、以及业主选聘的新物业等事情搅合在一起，甚至把问题引向微信小程序投票上，这明显是转移话题。其动机，不能不让人产生质疑。

04

临桂区相关部门

“我们没参与，谁中标都不合法”

7月21日上午，有媒体人士致电中奥恒信物业一名郭姓经理。对方询问了来意后，称要向总部领导汇报，征得领导同意后，方可接受采访，但过后未有下文。而三元社区、临桂区事务中心、临桂区住建局物业管理股等部门，均找各种理由婉拒采访要求。物业管理股一名工作人员称，如果业主来，他才好解释。

有知情者提供了几段录音。一段是2023年2月13日在临桂区事务中心协调会上的录音。该段录音中，当时代物业的人谈到，他们参与凤凰园小区投标，是通过桂林市公共资源交易中心的官网面向全国发布的信息参与投标的，当时共有七八家物业公司参与了投标，最后以时代物业中标时，临桂区事务中心的负责人刘某某称：“这个过程我们都不懂，我们不是针对你。因为这些过程我们没参与，谁中标都不合法，谁中标哪个物业进来都不会承认。”

当谈到住建局备案一事，时代物业称，这个由业委会去的，我们只跟业委会发生关系，不跟中奥恒信物业有关系，刘某某的语气顿时变得激动起来：“你们物业都这么认为，你们觉得你们都不受政府管。我现在找你谈话，你还是在我的地盘范围之内，然后你们就可以不听我的话了？你们只听业委会的话，共产党的话你们都不听，有这样的物业！”“只要在选物业这个问题上，没有过我们政府这一关，没有经过我们政府的参与，包括招投标你们这些公司，没有经过我们政府的参与，方案没有经过我们审过，我们都不会承认，你备不了案。”

图为2023年2月13日协调会的现场

为证明时代物业“不合法”产生的观点，该负责人还打了个比方：“你们要做好心理准备，知道你们不是合理合法诞生的。就像你生个私生子出来，你要上户口，你怎么上户口，目前的情况不可能允许的。”

而业委会和时代物业为此专门到临桂区住建局咨询，相关人员耐心地解释说，你们经过了相关程序，签订了合同，提供材料就可以备案了。至于谁说不合法，谁说要撤销合同，那都是空口说的，既没有会议纪要，也没有公文，我们住建局以收到的公文为准。

那中奥恒信物业这尊“大神”，何时才被“请”走呢？在2023年4月20日的录音中，临桂区住建局一名相关负责人这样解释：你们（时代物业）先做好备案，然后发函（给中奥恒信物业及相关部门）。如到时中奥恒信物业不退场，不移交小区物业资料，我们住建局将依法办事。但（我们）无强制权，如（中奥恒信物业）不撤场也可以，我们要求当地社区、派出所一起执法。

据了解，按照民法典的相关规定，对民间组织或业主的个人私权而言，法无禁止即可为；而对于政府部门，则是法无授权即禁止。因此，政府部门应谨慎运用手中的每一份权力，尊重公民的每一份权利。因而，对凤凰园小区业委会投票表决招物业是否合法合规的调查，并非由哪一家部门单独说了算，更不由某个部门的某个人说了算。而是由包括临桂区社会事务管理中心、临桂区住建局、三元社区等多个部门的人员组成的调查组，依法依规，并在尊重事实的基础上作出。

而对于已经服务期满却拒绝撤场的中奥恒信物业来说，强买强卖，不仅违背广大业主的意愿，也影响到社会的稳定。

05

入驻久拖未决

“新保姆”反成被告

真是屋漏偏逢连夜雨。就在时代物业在临桂区住建局备了案，为自已是“明媒正娶”，无法履行“正房”的权利和义务而焦躁不安时，2023年7月26日下午，他们忽然接到临桂区法院的传票，称2023年5月18日，他们派人强行入驻凤凰园小区时，将中奥恒信物业4名工作人员“打伤”，对方将时代物业诉至法院，要求赔偿他们的医药费等损失。

“这世道，难道没王法了？我们‘明媒正娶’的‘正房’回自已的家不成，被休掉的‘前房’反而理直气壮地告我们！”收到这样的消息，时代物业相关人士哭笑不得。

“我们为参加此次招投标，耗去了公司大量的人力、物力、财力，公开中标后才进来的。现在，政府却质疑投票程序不合法，导致我们被夹在中间两头受气；而‘前房’（指中奥恒信物业）早已丧失了服务权，却又赖着不走，还强行阻拦我们进场，给我们造成了巨大的经济损失，我们还没找他们理论呢，他们倒主动闹上门来了！”

附相关法规：

1、《物业管理条例》规定，业主大会会议召开的方式包括两种，即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。通常情况下，业主大会的召开采取的是集体讨论方式，这种方式能够充分展示各方的意见。但是，对于一些问题，业主之间并没有争议，可以通过征求意见的方式，能够节约时间和成本。

2、《中华人民共和国民法典》规定：行为人从事民法法律行为，不得违反法律行政法规的强制性规定。

律师解析：根据《民法》法无禁止即可为，法无授权即禁止，对私权利来说，“法无禁止即可为”；对公权力来说，“法无授权即禁止”。
作为一个公民，他不但可以大胆地运用自己的权利(法无禁止即可为)，还可以勇敢地监督政府(法无授权即禁止)；对政府而言，不但要谨慎运用手中每一份权力(法无授权即禁止)，还必须尊重公民每一份权利(法无禁止即可为)。两者是相辅相成的。

3、《广西物业管理条例》第24条： 业主大会会议采用记名投票方式进行表决。表决事项、表决结果、参与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况按规定进行公示，公示期不少于十五日。

第44条：前期物业服务合同的期限一般不超过五年。合同有效期内，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业服务合同期限届满前九十日，由业主依法共同决定是否续聘；前期物业服务合同期限届满，业主没有依法共同作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人仍按照原物业服务合同继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。

4、《中华人民共和国治安管理处罚法》第46条：强买强卖商品，强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务的，处5日以上10日以下拘留，并处200元以上500元以下罚款。