桂平一男子价值2000万的房产 法院判决后“缩水1000万

　　68岁的桂平男子韦兆森，因急于卖地偿还银行债务，他同意将价值达2000多万元，已被法院查封的房地产出售。岂料，买方只支付了200万元后，余下的800万元一直未予支付。

　　而后，双方对薄公堂。令人蹊跷的是，就在一审法院刚刚将他的地产解除查封当天，贵港市中级法院却以1000万元价格维持桂平市法院一审判决将该地产判给了买方。

　　轻信他人 

　　男子变卖查封地 

　　韦兆森在桂平市经营的江南电器厂，位于桂平市西山镇岭头村莲塘屯14组，至今已有21个年头，主要生产节能灯，产品曾一度远销非洲。

　　2009年，他用厂房作抵押，从桂平市农村信用社贷了530万元，用于资金周转，双方约定分两次还清，其中最后的还款日期为2011年9月。

　　后因无力还贷，2011年11月，银行向法院申请查封韦兆森房产，占地总面积有3973平方米。

　　2012年10月，因急需用钱，韦兆森欲将法院查封的房地产卖掉（法院查封期间不能对外转让，韦称对法律不了解）。经协商，桂平市一家地产商负责人陈某愿意以1960万元价格将地买下，并承诺，如果韦兆森能将工业用地变更为商业用地，陈某愿意将价格提高至2120万元，遭到韦的拒绝。

　　后来，桂平市农村信用社领导陈某某找到韦兆森，称他有办法把用地由工业用报地变更为商业用地。韦兆森遂以桂平市江南电器厂和他本人的名义，分别向桂平市国土资源局提交土地变更申请。同年12月27日，陈某某答复称，变更申请国土局已经批下来了，但要交90万元土地出让金就可以了。

　　听了陈某某的答复，韦兆森便与地产商陈某签下了2000万元的转让合同，陈某当场交了200万元定金。 

　　然而，事后韦兆森从桂平市政府相关部门了解到，作为市一级的国土部门，无权将工业用地变更为商业用地，只有自治区国土资源厅审批才有此权限。至此，他方知上当受骗。

　　一审判决

　　房产“缩水”一半

　　2012年11月30日，买方法人代表由陈某换为杨某，公司也变更为桂平市某置业投资有限公司。

　　按韦兆森与陈某签订的合同约定，合同签订后20天内，陈某将余下的800万元支付给他。这样，韦兆森有钱来偿还银行债务，以便尽快将地房解封。可陈某在交了200万元定金后，一直没有把余款支付给韦兆森。而买方法人转为杨某后，同样没有支付余款。

　　经协商，韦兆森与杨某到桂平市土地交易所办理土地转让合同。土地所称，因韦的房产还处于查封阶段，不能办理转让手续。至此，杨某才表示放弃，双方销毁了土地转让合同，并约定，如果韦兆森将房产转让他人，必须付给杨400万元（即定金200万的两倍）。

　　2013年3月，韦兆森将其中一栋面积为1100平方米的大楼，以1600万元的价格，欲转让给黎某，遭到杨某阻止。后经法院调解，韦兆森愿意付给杨某400万元（包括200万定金），将他与陈某所签的合同申请作废。法院裁定，将整块地拍卖。

　　桂平市某置业投资有限公司由认为，韦兆森同意以1000万元的价格，将该房产转让给该公司，并承诺将工业用地转为商业用地，转让价为2000万元。此后，因韦兆森一直未将土地证和房产证原件交给该公司，影响到该公司对转让房地的使用，遂向桂平市法院提起诉讼，请求法院把韦兆森厂房所属的整个房地产判给他们。法院受理后，停止了拍卖。 

　　2014年2月，法院开庭审理此案。法院认为，2011年12月，法院已经解除了对韦兆森所属房产的查封（不包括地产），虽然2013年2月，法院追加韦兆森为被执行人后，法院对该房产重新查封。但在2012年11月，买方与卖方所签的房产转让合同，并不属于限制房产权利期间发生的。况且，该合同不属于法院规定的没有绝对地损害国家利益或者社会公共利益的行为。经评估，该房产（包括已取得土地证和房产证的土地及地建建设物）价值为982万多元。

　　最后，桂平市法院一审判决，该合同部分有效，并把该房地产以1000万元的价格判给了买方。

　　蹊跷判决

　　土地解封即判给买方

　　韦兆森不服，该买卖合同属无效为由，将上诉至贵港市中院，要求撤销一审判决。

　　韦兆森的代理律师认为，涉案房屋虽已被法院解封，但其依附的土地仍处于查封状态，按相关规定，只要房产或土地中，有其一仍是被查封状态，相关合同就处于法定不能履行的不确定状态，该合同应认定为“效力待定合同”或无效合同。且抵押权人的信用社不知情，不同意。故本案买卖合同从一订立开始时基于土地是当时查封的，本合同是无效，应当按照无效的原则来处理。

　　对一审将涉案合同标的价格从约定的2000万元，大幅缩水至1000万元，律师认为，原告起诉时，没有提出也没有变更过这样的诉讼请求，法院也无权强制变更、意思自治的民商事交易买卖价格，且这一价格，根本就不是买方在原审中的诉讼请求，因此法院判决有失公允和于法无据。

　　再说，买方交付的200万元定金，如果涉案合同解除，韦兆森已同意退还并赔偿利息计400万元，这样买方根本没有直接经济损失。而涉案合同一旦依原审判决履行，必将造成韦兆森至少损失1000万元以上。

　　贵港市中院开庭审理后认为，一审法院对该房产的买卖合同及补充协议的法律效力，已经作了认定，且二审期间，该房产的土地已由桂平法院解封，二审法院对此予以认可。至于原告主张双方约定由韦负责将土地用途变更为商住用地，由于未有证据，法院不予采信。

　　至于合同价款问题，二审法院认为，按双方签订的合同及补充协议的约定，韦兆森如不能按约将转让的土地用途改为商住用地，则交易金额降为1000万元。这部分钱，包含了有证的房产及地产，以及无证的土地及地上建筑物。因此，一审法院确定的转让价款为1000万元并无不当。最后，法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

　　然而，让韦兆森意外的是，2014年二审判决当日（即2014年6月20日），正是桂平市法院将该地块解封之日。直至7月6日，他收到法院终审判决书后，才惊讶地获知这一消息。而二审法院是如何在开庭之后、土地解除查封的当天就查明了这一事实，并据此作出了二审判决，也让他惊讶万分。

　　韦兆森感慨地说，为了出售该块地产，他仅得到陈某当初交来的200万元定金。如按法院判决，买方再支付余下的800万元给他，这笔地产就属买方所有。这意味着，他将所得的1000万元，除了用于偿还银行700多万元债务，加上部分执行费后，他又一无所有了。